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买方承担个税是市场博弈所致  

2013-04-22 10:40:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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买方承担个税是市场博弈所致

江德斌

北京“国五条”细则发布实施后,已有第一批二手房交易缴纳了获利部分20%个税的案例出现,其中一套房屋总面积为127平方米的二手房,所缴纳的个税数额为28万元。按照政策规定,本应由卖房者承担的个税,经过买卖双方协商,最后由买房者承担。(据4月21日《京华时报》)

由买方承担二手房交易个税的案例,虽然违背了调控政策的规定,却属于市场博弈的结果,不仅难以查处,亦反证政策对市场行为的错判。

“国五条”最大威力就是征收20%个税,以此来打压二手房交易量,遏制楼市投机行为,给过热的楼市降温。而“国五条”所引发的各地二手房“过户潮”,也令人记忆犹新,民众担忧“国五条”大幅提高交易成本,赶在细则出台之前,提前交易以规避个税。

而在“国五条”细则出台后,各地二手房交易陷入低迷,则凸显个税新政威力之大,已经开始发挥调控效应。不过,部分市民根据自身需要,仍然选择购买二手房,个税负担问题也就随之明朗化。虽然政策规定个税应由卖方承担,但由于公众对房价预期看涨,房市大部分时间处于卖方市场,卖方掌握着交易主动权,导致个税负担成功转嫁给买方,由买方事实上承担起交易个税,并进而推动房价上涨。

可见,从新闻报道的案例来看,此次买方承担交易个税,就是市场博弈的最终结果,即便严格按照政策来办,也有曲线规避措施。比如在合同上注明卖方承担个税,但实际上由买方来承担,或者卖方直接提高交易价格,将个税成本涵盖在房价里面,一样可以绕过政策,且不会受到处罚。

显然,在强大的市场力量面前,个税政策无法起到监督作用,只能任其行事。如此,也凸显之前税务部门对个税负担的解释,非常之苍白无力,政策制定者对市场博弈缺乏认识,对市场交易行为错判,以至遭到民众的不满和吐槽。

目前,楼市调控政策频出,但执行力和实施效果都不太理想,导致楼市调控频频流于空调,房价仍然呈现上涨趋势。而民众集体对房价预期看涨,自然也会影响到交易行为,以至虽然调控政策连续出台,房价却依然坚挺,仍然受到民众的热捧。只有民众对房价预期逆转之后,不再集体看涨而是集体看跌,房市才能由卖方市场转为买方市场,交易个税也就难以转嫁,从而由卖方来承担。

因此,政府在出台楼市调控政策之际,也需考虑到市场博弈力量,不要一味提高交易环节的税收,增加购房者的负担。需要改变策略,降低交易环节的税负,增加持有环节的税负,如此才可提高囤房的经济成本和风险,逼迫存量房上市交易,从而借助市场博弈力量,来控制房价不再过快上涨。而在房价预期逆转之时,亦会推动房价大幅下跌,以挤压楼市泡沫风险,减轻社会总体经济成本。

2013.4.21

新闻链接:http://news.163.com/13/0421/01/8SUTF36T00014AED.html


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